Административное дело об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка под коммерческую застройку. Суд назначил землеустроительную экспертизу, выполнило её государственное экспертное учреждение системы Минюста — комиссией из двух экспертов, повторно. К нам обратились в первой инстанции, до решения.
Разбирали это заключение. Первый вопрос оказался не про расчёт, а про то, кто его делал.
Разбирали это заключение. Первый вопрос оказался не про расчёт, а про то, кто его делал.
Приказом Минюста от 28 декабря 2021 г. № 266 введена экспертная специальность 27.2 — исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости. У первого эксперта квалификация судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий», у второго — высшее экономическое образование и переподготовка по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Сведений о том, что кто-то из них имеет специальность 27.2, в заключении нет. На сайте самого учреждения тоже нет упоминания, что оно проводит землеустроительные экспертизы.
Из заключения не понять и того, какую экспертизу проводили. У экспертов разные специальности — это признак комплексной, и тогда по ст. 23 закона № 73-ФЗ каждый должен указать, какие исследования провёл он лично, и подписать свою часть. Если экспертиза комиссионная, то по ст. 22 каждый проводит исследование в полном объёме, а результаты анализируются совместно. Ни того ни другого раздела в заключении нет: каждая страница подписана обоими, установить авторство невозможно.
Корректировку на масштаб участка эксперты взяли из справочника Лейфера 2018 года и проигнорировали ограничение, напечатанное прямо под графиком и воспроизведённое на странице их же заключения: минимальная площадь, которую описывает модель, — 1 000 кв. м. К двум аналогам она неприменима. Плюс арифметика: по формуле из самого заключения корректировка для этих аналогов составляет −28,28 % и −23,06 %, а применены −16 % и −10 %. Там же в справочнике, в блоке «Важная информация», сказано, что резко отличающиеся по площади объекты вообще не могут считаться аналогами, — а эти отличаются в 15,6 и 8,7 раза.
В полном документе ещё три замечания: вывод об отсутствии разницы в цене коммерческих участков обоснован данными портала по другому сегменту — из 57 объявлений по трём районам города только одно предполагает коммерческое строительство; два аналога без обоснования отнесены ко второй линии, из-за чего участок в старом спальном микрорайоне оказался дороже участка на первой линии центрального проспекта; расчётная стоимость превышает среднюю рыночную по району в 3,5 раза, и это различие не проанализировано.
Из заключения не понять и того, какую экспертизу проводили. У экспертов разные специальности — это признак комплексной, и тогда по ст. 23 закона № 73-ФЗ каждый должен указать, какие исследования провёл он лично, и подписать свою часть. Если экспертиза комиссионная, то по ст. 22 каждый проводит исследование в полном объёме, а результаты анализируются совместно. Ни того ни другого раздела в заключении нет: каждая страница подписана обоими, установить авторство невозможно.
Корректировку на масштаб участка эксперты взяли из справочника Лейфера 2018 года и проигнорировали ограничение, напечатанное прямо под графиком и воспроизведённое на странице их же заключения: минимальная площадь, которую описывает модель, — 1 000 кв. м. К двум аналогам она неприменима. Плюс арифметика: по формуле из самого заключения корректировка для этих аналогов составляет −28,28 % и −23,06 %, а применены −16 % и −10 %. Там же в справочнике, в блоке «Важная информация», сказано, что резко отличающиеся по площади объекты вообще не могут считаться аналогами, — а эти отличаются в 15,6 и 8,7 раза.
В полном документе ещё три замечания: вывод об отсутствии разницы в цене коммерческих участков обоснован данными портала по другому сегменту — из 57 объявлений по трём районам города только одно предполагает коммерческое строительство; два аналога без обоснования отнесены ко второй линии, из-за чего участок в старом спальном микрорайоне оказался дороже участка на первой линии центрального проспекта; расчётная стоимость превышает среднюю рыночную по району в 3,5 раза, и это различие не проанализировано.
Эксперты сами сослались на Методические рекомендации Минюста — и по ним же должны были указать вид экспертизы, а указали только её тип: повторная. Дальше выяснилось, что специальности, по которой такую экспертизу вообще проводят, нет ни у одного из двоих. В споре о кадастровой стоимости это не формальность: вопрос в том, кому суд доверил считать.
Дмитрий Смолянинов, Красноярск