Административное дело об оспаривании кадастровой стоимости двух земельных участков под коммерческую застройку — 7 757 и 20 883 кв. м. По делу уже прошли две экспертизы: первичная и повторная, выполненная государственным экспертным учреждением системы Минюста комиссией из двух экспертов. К нам обратились в первой инстанции, до решения.
Повторная оценила участки заметно дороже первичной: 37,79 млн против 24,42 млн и 101,73 млн против 66,39 млн. Для истца, который оспаривает кадастровую стоимость, это движение в обратную сторону.
Повторная оценила участки заметно дороже первичной: 37,79 млн против 24,42 млн и 101,73 млн против 66,39 млн. Для истца, который оспаривает кадастровую стоимость, это движение в обратную сторону.
Расхождение с первичной экспертизой — плюс 54,7 % по одному участку и плюс 53,2 % по второму. Эксперты сами написали, что руководствовались Методическими рекомендациями Минюста, а пункт 2.4 этих рекомендаций требует при повторной экспертизе указать в исследовательской части причины расхождения выводов с первичной. Причин в заключении нет.
Аналоги взяты из зоны Ж-2 — застройка среднеэтажными многоквартирными домами, тогда как оба объекта относятся к зоне Ц-1, административно-деловой и торговой. Это другой сегмент рынка и другое ценообразование: участок под многоквартирный дом после стройки бесплатно переходит в общую собственность жильцов, поступления в бюджет с него прекращаются — и поэтому в арендную плату сразу заложена выкупная стоимость земли. Под коммерческую застройку так не бывает: застройщик либо выкупает участок, либо платит за него дальше.
Состоявшиеся торги по коммерческой недвижимости подменены несостоявшимися по жилой. За два года в городе прошло восемь аукционов: три по участкам под многоэтажную застройку и пять под производственную — то есть тоже коммерческую. При этом эксперты утверждают, что площадь и местоположение на стоимость не влияют, раз все объекты выставляются с одинаковой стартовой ценой. При стартовой 181,92 ₽ цены продажи составили 380,29, 186,40 и 498,98 ₽, причём первые два лота торговались в один день. Ни объяснения, ни корректировок в заключении нет.
Отдельно — сам справочник, на который эксперты опираются. Его разработчики обнаружили взаимосвязь между стоимостью участков под многоэтажную жилую застройку и участков под скотоводство и овощеводство. Каким образом цены на жильё влияют на урожай картофеля и выпас скота, авторы не объясняют. Эта же ошибка распространяется и на соотношение цен между жилой и коммерческой землёй, которое эксперты из справочника взяли.
И совсем формальное: к обоим участкам применён повышающий коэффициент за вид права «собственность», хотя по выпискам из ЕГРН оба находятся в аренде.
Аналоги взяты из зоны Ж-2 — застройка среднеэтажными многоквартирными домами, тогда как оба объекта относятся к зоне Ц-1, административно-деловой и торговой. Это другой сегмент рынка и другое ценообразование: участок под многоквартирный дом после стройки бесплатно переходит в общую собственность жильцов, поступления в бюджет с него прекращаются — и поэтому в арендную плату сразу заложена выкупная стоимость земли. Под коммерческую застройку так не бывает: застройщик либо выкупает участок, либо платит за него дальше.
Состоявшиеся торги по коммерческой недвижимости подменены несостоявшимися по жилой. За два года в городе прошло восемь аукционов: три по участкам под многоэтажную застройку и пять под производственную — то есть тоже коммерческую. При этом эксперты утверждают, что площадь и местоположение на стоимость не влияют, раз все объекты выставляются с одинаковой стартовой ценой. При стартовой 181,92 ₽ цены продажи составили 380,29, 186,40 и 498,98 ₽, причём первые два лота торговались в один день. Ни объяснения, ни корректировок в заключении нет.
Отдельно — сам справочник, на который эксперты опираются. Его разработчики обнаружили взаимосвязь между стоимостью участков под многоэтажную жилую застройку и участков под скотоводство и овощеводство. Каким образом цены на жильё влияют на урожай картофеля и выпас скота, авторы не объясняют. Эта же ошибка распространяется и на соотношение цен между жилой и коммерческой землёй, которое эксперты из справочника взяли.
И совсем формальное: к обоим участкам применён повышающий коэффициент за вид права «собственность», хотя по выпискам из ЕГРН оба находятся в аренде.
Повторную экспертизу назначают, когда в первой что-то не сошлось. Здесь она дала плюс 54 % — и ни строки о том, почему. Пункт 2.4 рекомендаций, которыми эксперты сами руководствовались, требует эти причины назвать. Дальше можно было бы и не разбирать расчёт, но мы разобрали: аналоги оказались из соседнего сегмента рынка, а справочник, на котором всё построено, связывает цену жилой земли с урожаем картофеля.
Дмитрий Смолянинов, Красноярск